賃貸経営において、ゴミ屋敷問題を発生させないための最善の策は、問題が起こってから対処する「対症療法」ではなく、そもそも問題が起こりにくい環境を作る「予防」にあります。その予防策の要となるのが、「賃貸借契約書」です。契約書は、入居者との間のルールを定める最も重要な書類であり、万が一のトラブルが発生した際に、大家の権利を守るための強力な武器となります。ゴミ屋敷対策として、契約書に盛り込んでおくべき特約事項がいくつかあります。まず、「善管注意義務の具体化」です。入居者には、善良な管理者として部屋を使用する義務（善管注意義務）が法律で定められていますが、これをより具体的に記載します。例えば、「室内にゴミを溜め込み、悪臭や害虫を発生させるなど、衛生状態を著しく悪化させる行為を禁止する」といった一文を加えることで、契約違反の基準が明確になります。次に、「定期的な室内状況確認の条項」です。これは、プライバシーの問題と絡むため慎重な表現が必要ですが、「火災予防や建物の維持管理のため、大家または管理会社が事前に通知の上、定期的に室内状況を確認できる」といった条項を設けることで、異常の早期発見に繋がります。入居者の同意を得ることが前提ですが、この条項があるだけでも、一定の抑止力となります。また、「緊急連絡先の確保」も重要です。入居者本人だけでなく、連帯保証人や、何かあった時に連絡が取れる親族などの緊急連絡先を、複数確保しておくことが望ましいです。本人と連絡が取れなくなった際に、状況を説明し、協力を求めることができます。さらに、入居審査の段階で、過去のトラブル歴や人柄を丁寧に見極めることも、言うまでもなく重要な予防策です。契約書は、単なる事務的な書類ではありません。それは、大家の資産と経営を守るための「お守り」であり、入居者との健全な関係を築くための「羅針盤」なのです。